Холодна весна: як і чому обвалився вторинний ринок нерухомості

Ринок вторинки через карантин "пішов у відпустку". Навесні-2020 попит скоротився удвічі порівняно з показниками аналогічного періоду минулого року. Решта покупців просять дисконт у 20-25%. Mind розбирався, коли ринок оживе, і наскільки подешевшає житло за підсумком його просідання.

Коли і чому продажі зупинилися?

"У березні-квітні 2020 року попит на купівлю вторинного житла скоротився до 30-50% від торішнього рівня", – каже Михайло Артюхов, фахівець з нерухомості міжнародної мережі RE/MAX. У регіонах ситуація ще гірша: там активність впала на 70-90%.

Причому, агенти з нерухомості кажуть, що в другій половині березня, коли уряд тільки відправив країну на самоізоляцію, операції проводилися досить активно. Як з квартирами, так і з приватними будинками. За словами Михайла Артюхова, обсяг продажів квартир, таунхаусів і невеликих заміських будинків у нинішньому березні в 1,5 рази перевищив показники 2019 року за цей же період.

"Але це угоди, які були запущені в основному ще до введення карантину. А ось у квітні ми вже спостерігаємо значне падіння попиту", – пояснює Андрій Романов, директор агентства нерухомості "КиївДімСервіс".

У квітні люди частіше переглядали оголошення, телефонували продавцям, ріелторам, а на перегляди їздили одиниці. Як правило, ці візити нічим не закінчувалися. Поведінку потенційних покупців пояснити досить легко: люди не розуміють, скільки триватиме карантин, і як довго країна виходитиме з такого стану.

Позначилося на рівні попиту і те, що багато хто залишився без роботи, а гроші, відкладені на покупку житла, тепер "проїдають". За даними Держслужби зайнятості, до середини квітня на обліку по безробіттю в країні перебувало понад 387 000 осіб, з яких 71 400 поповнили лави безробітних з початку карантину. За оцінками Торгово-промислової палати України, карантин тимчасово позбавив роботи від 500 000 до 700 000 чоловік.

Решта покупців зайняли вичікувальну позицію. Вони розраховують, що продавці в кризовій ситуації почнуть знижувати ціни на квартири. Але цього не відбувається. За даними 100realty.ua, у березні середня вартість квадратного метра на вторинному ринку Києва в зв'язку з девальвацією зменшилася лише на 1,4% – до $1433 за один кв. м, а в національній валюті ціна, навпаки, зросла на 13% – до 40 300грн/кв. м. У порівнянні з березнем 2019 року, середня ціна квадратного метра зросла в доларах на 12,7%, у гривні – на 16,5%.

Чому продавці йдуть з ринку?

За підсумками березня-2020 пропозиція на ринку вторинного житла Києва зменшилася майже на 25% в порівнянні з березнем 2019 року. При цьому структура пропозиції не змінилася.

У загальному обсязі виставленого на продаж житла однокімнатні квартири займають 25%, двокімнатні – 30%, трикімнатні – 35% і чотирикімнатні – 10%.

Чому так відбувається? Ріелтори кажуть, що продавці квартир зневірилися знайти покупців. "Покупець зараз хоче купувати нерухомість лише з істотним дисконтом, на 25-30% нижче початкової ціни. Але продавці до такого торгу не готові. Погоджуються поступитися понад 10% від стартової ціни лише одиниці", – каже Андрій Романов.

Тому багато власників квартир просто знімають їх з продажу, вважаючи за краще дочекатися кращих часів. Частина продавців йде на ринок оренди, намагаючись тимчасово "прилаштувати" житло і отримати хоч якийсь дохід.

"Пропозиція на ринку довгострокової оренди житла столиці в березні-квітні зросла в 2-3 рази і перевищило 15 000 квартир, з яких 25% складає якісне, як правило, нове житло, в ціновій категорії 8-13 тис. Грн на місяць", – зауважує Михайло Артюхов.

Що буде восени?

Гравці ринку очікують пожвавлення ринку тільки у вересні. Продовження карантину до 22 травня, нехай і з послабленнями, "вбило" залишки весняного сезону.

Михайло Артюхов прогнозує, що першими на вторинний ринок повернуться продавці-спекулянти, які скидатимуть квартири з гарними знижками. "Угоди будуть проходити між інвесторами-спекулянтами і покупцями, з дисконтом на рівні 20-25%, якщо відштовхуватися від цін початку 2020 року. Перші прагнуть повернути кошти без прибутку, щоб "зіграти на зниженні" до кінця 2020 року. Другі вірять, що в горизонті 7-10 років навряд чи буде найкращий час для купівлі житла", – пояснює Артюхов.

Карантин для ринку не пройде безслідно, вважає Андрій Романов. До кінця 2020 року вторинне житло подешевшає на 15%. Якщо врахувати, що в Києві середня вартість "квадрата" – близько $1400, то ціна в столиці може опуститися нижче $1200 за кв. м.

В інших великих містах – Одесі, Львові, Дніпрі, Харкові – вартість квадратного метра на вторинному ринку становить $ 700-800 кв. м, свідчать дані консалтингової компанії SV Development. Відповідно, там ціни на квартири можуть відкотитися до $600-700 за кв. м.

А ось аналітик SV Development Сергій Костецький упевнений, що істотного коригування цін не буде: "Ціна квартир на вторинному ринку не зміниться, оскільки вона в першу чергу прив'язана до валютного курсу. Та й лояльності до торгу вже немає. Ціну ставлять на кордоні продажу, а не як це було раніше, коли продавці спеціально завищували вартість на 10-15%, щоб потім поступитися". Більш того, прогнозує він, популярне житло – одно- і двокімнатні квартири в "спальних" районах можуть і подорожчати.

То які квартири подешевшають?

Житло в Україні як і раніше переоцінене. До кризи термін повернення інвестицій у вторинну нерухомість досягав 11-13 років оренди. У той час як оптимальним вважається показник у межах 8-9 років. До того ж, серйозну конкуренцію "вторинці" створює первинний ринок (понад 60% угод припадає якраз на "первинку". Особливо переоціненість торкнулася старого житлового фонду, віком 30-40 і більше років. Отже в цьому сегменті падіння цін неминуче.

Відкладений попит, що сформувався за рахунок карантину, на ринок повернеться. Але і розлучатимуться з грошима покупці набагато важче, вишукуючи квартири з високими споживчими характеристиками (використання якісних будівельних та оздоблювальних матеріалів, енергоефективність, розвинена інфраструктура). Тому фокус попиту однозначно зміститься на житло новіше, що може підстьобнути восени зростання цін на квадратні метри в будинках, зведених у 2000 роках.