Как индекс надежности помогает оценить риски при покупке квартиры в новостройке

Почему чем ниже индекс, тем выше вероятность того, что инвестор потеряет деньги.

В сентябре 2019 года на рынке первичной недвижимости Украины появился новый показатель — индекс надёжности новостройки, призванный защитить инвесторов от вложений в рискованные проекты. Он создан командой Domik.ua и представлен покупателям новостроек в проектах Bild.ua и BildControl.ua, Forum.domik.ua. Спустя полгода шлифования методики, мы наконец вышли на финальный этап работы с индексом надежности новостройки. Виталий Котенко, руководитель проектов и идейный вдохновитель компаний, готов ответить на главные вопросы инвесторов, ознакомившихся с проектами "Билд" и "Билдконтроль", сообщает Domik.ua

Почему индекс надежности и как название отражает его суть?

Чтобы максимально точно отразить суть продукта и его пользу для инвесторов, мы отталкивались от нужд покупателей квартир в новостройке. Было принято решение не разделять их на профессиональных инвесторов и тех, кто приобретает квартиру для своего проживания. Каждый заинтересован в том, чтобы вложить деньги с минимальным риском их потери, а значит — в максимально надежный проект. Индекс надежности новостройки — это оценка вероятности выполнения застройщиком своих главных обещаний — построить и сдать объект недвижимости в заявленный срок.

Чем ниже индекс, тем выше степень риска инвестора. Именно поэтому его название максимально точно отражает суть.

Какие риски можно оценить с помощью индекса надежности?

1. Риск остановки строительства из-за нарушения Закона Украины о градостроительной деятельности.

Любая стройка, которая нарушает этот закон, находится в зоне высокого риска. Инвестируя в такой проект, покупатель добровольно садится на пороховую бочку — в любой момент строительство может быть остановлено временно или навсегда. Инвестированные средства замораживаются, человек остается без прибыли и без жилья. Покупатели чувствуют себя обманутыми, выходят на протесты и требуют у городских властей принять меры по отношению к застройщику. Начинаются расследования и суды, которые оттягивают окончание строительства на неопределенный срок. Так проекты, стартующие с нарушения закона о градостроительной деятельности становятся постоянным источником дохода для контролирующих органов, а любые сопутствующие расходы девелопера многократно повышают риск недостроя.

Индекс надёжности новостройки Bild.ua включает в себя оценку выполнения застройщиком всех пунктов вышеупомянутого закона. Любая проблема находит в нём своё отражение.

2. Риск "пирамиды".

Простой принцип: для того, чтобы достроить начатое, запускают новые проекты и используют деньги новых инвесторов. У застройщика то и дело стартует новый жилой комплекс, пока старые сдают медленно, со скрипом и задержками. Такая схема работает какое-то время, затем внезапно рушится. На карте города появляется 10-20 недостроев и тысячи инвесторов, потерявших свои деньги. "Пирамиды" строили не только печально известные "Элита-Центр", "УКО-Групп" и, как оказалось, "Укрбуд". Таким приемом пользуются и небольшие строительные компании, которые, сталкиваясь с трудностями в результате внешних или внутренних причин, пытаются закрыть вопросы старых строек за счет открытия новых.

Индекс надежности учитывает положение дел на всех стройках застройщика — за долгострои в портфеле отнимаются баллы. Такой подход дает возможность понимать картину в общем, а не довольствоваться впечатлением от одного проекта. Мы продолжаем работу над четким определением пирамидальности застройщика и планируем ввести дополнительные показатели, которые помогут выявить этот риск еще на старте проектов, анонсированных лишь для того, чтобы стать затычкой в дырявой бочке бюджета застройщика.

3. Риск "нерадивого застройщика".

Существуют компании, которые хоть и сдают объекты, но делают это с постоянным нарушением сроков и обещаний. Оформление документов на готовые дома затягивается на годы, а получив наконец свое жилье, собственники обнаруживают внушительный перечень недоделок. Так поступают непрофессиональные застройщики, которые не сумели по ряду причин построить бизнес качественно.

Задержки сдачи в построенных ЖК (исторические задержки) прямо не влияют на индекс надёжности. Так мы даем застройщику возможность "исправиться". Но все проблемы, сопровождающие его предыдущие проекты, обязательно отображаются в детальном отчете как информационный блок.

Говоря о рисках, стоит сделать отступление. Одним инвесторам важно получить квартиру — пусть даже с задержкой и спустя годы ожидания. Для других, рассчитывающих на прибыль, привлекательны лишь те проекты, в которых четко соблюдается динамика строительства и сроки ввода в эксплуатацию. Индекс надежности Bild.ua — это цифра, которая показывает усредненные риски для всех категорий покупателей. Подробности анализа демонстрирует детальный отчет. Он позволяет принять решение разным категориям инвесторов с учетом соблюдения норм законодательства застройщиком, его репутации и прошлой деятельности.