Великий розпродаж: чим забудовники заповнять перші поверхи ЖК після карантину

Обвал на ринку первинної нерухомості вдарив по продажах не лише квартир, але й нежитлових приміщень у новобудовах. Кількість угод зменшилася на 40-80% залежно від проєкту. Тому в найближчі шість місяців покупці квартир у вже збудованих об'єктах зіткнуться з порожніми просторами замість обіцяної забудовниками інфраструктури, пише Mind.

Будували не думаючи. Проєктування нежитлових приміщень під малу і середню комерцію в житлових комплексах останніми роками перетворилося на тренд. Особливо після того, як став набирати обертів формат "місто в місті". Тобто, будівництво великих ЖК, які за своїми масштабами є цілими мікрорайонами.

У підсумку, наявність комерційних площ стала обов'язковою складовою житлових комплексів не лише бізнес- і комфорт-класу, але й економ-класу. У той же час, багато девелоперів не займалися розвитком інфраструктури та її управлінням системно.

Тобто, теоретично в межах житлових комплексів передбачені квадратні метри під магазини, кафе, салони краси, фітнес-клуби. Але часто забудовники не ставлять собі за мету залучати цільових покупців або наймачів, через що їм буде складно заповнити приміщення після карантину.

"Девелопер обіцяє дитячий садок на території, але продає комерційні площі будь-кому. Адже не завжди оператор дитячого садка готовий конкурувати в ціні, а власник окремого приміщення нічого не обіцяв покупцям квартир. Він просто хоче здати своє приміщення дорожче", – наводить приклад засновник консалтингової компанії SQM Experts Женя Баглай.

Зупинка ділової активності, викликана карантином, призвела до падіння попиту на об'єкти нежитлової нерухомості навесні 2020 року. "Загалом по ринку ми бачимо зниження кількості угод на 40-80%, в залежності від класу приміщення та району, в якому розташований ЖК", – розповідає керівник відділу продажів об'єктів нерухомості промислово-будівельної групи "Ковальська" Дмитро Плосконос.

Складніше буде тим забудовникам, які при проєктуванні нежитлових приміщень робили ставку лише на невеликий бізнес. Адже саме дрібні підприємці постраждали від карантину найсильніше. Перш за все, непродуктовий ритейл, сфера послуг і HoReCa. "Швидше за все, саме малий і середній бізнес відмовиться від своїх планів щодо відкриття нових магазинів, аптек або кафе. Таким чином, покупці квартир не зможуть скористатися обіцяними об'єктами інфраструктури", – розповідає керівник багатофункціонального ЖК Rusaniv Recidence Олександр Ізаров.

Оберуть найстійкіших. Щоб не залишитися з порожніми площами, забудовники змінять модель взаємин з потенційними інвесторами. В першу чергу, йдеться про ретельніший відбір покупців і орендарів, що забезпечуватиме баланс присутності в ЖК малого і середнього бізнесу.

Згідно з даними експертів з нерухомості, до 60-70% комерційних площ викуповує або орендує малий бізнес, а близько 30-40% – великі, системні компанії. Наприклад, мережеві супермаркети, спортивні клуби, банки і т.д.

"МСБ в житлових комплексах дуже часто – це підприємці, які відкривають свою першу точку або розширюють бізнес. Йдеться про ті види бізнесу, які можна вести в будь-якому районі та які орієнтовані на масовий попит. В основному це продуктові магазини або підприємства сфери послуг", – пояснює заступник комерційного директора будівельної компанії "Інтергал-Буд" Олеся Скринник.

Отже з великою ймовірністю багато девелоперів зроблять ставку саме на сегмент клієнтів побільше, які менш схильні до впливу кризових явищ в економіці та зберігають платоспроможність навіть у скрутні часи. Також забудовники все частіше залишатимуть у своєму управлінні портфель нежитлових приміщень, щоб мати можливість впливати на заповнення інфраструктури ЖК.

"На сьогодні поширеною практикою є продаж усіх приміщень у новобудовах, у тому числі, комерційних. Дуже часто нежитлові приміщення дістаються приватному інвестору, який шукатиме кінцевого покупця і/або орендаря. І виникає ситуація, коли забудовник, по суті, позбавлений важелів впливу на потенційних покупців комерційних площ, тому що передає їм право власності на квадратні метри. І від девелопера вже не залежить, хто і який об'єкт відкриє в кожному з проданих приміщень", – каже Женя Баглай.

У той же час, комплексна робота зі здавання в оренду приміщень, які належать забудовнику, дозволяє залучати тих орендарів, чия сфера і формат діяльності за своїм позиціонуванням відповідатимуть потребам і запитам жителів майбутнього ЖК.

Інфраструктурне наповнення житлових комплексів зміниться. За прогнозами Олександра Ізарова, до кінця 2020 року реконцепція торкнеться понад 40% об'єктів, що будуються на первинному ринку.

"При проєктуванні ЖК буде спочатку передбачена можливість дробити, об'єднувати і навіть змінювати функціональне призначення приміщень. Це дозволить переформатувати взаємини між орендарем та орендодавцем – вони стануть гнучкішими і виходитимуть із необхідності різко зупинитися і швидко змінити орендаря", – вважає СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution Андрій Рижиков.

Девелопери робитимуть ставку на розміщення комерційних приміщень переважно в зоні так званих "червоних ліній" (перший поверх, прохідна зона), які користуються найбільшим попитом серед інвесторів-покупців і орендарів.

"Відбудеться перегляд площ. До кризи ми фіксували попит на об'єкти до 100 кв. м і більше, тепер же інтерес збіьшився до набагато менших приміщень. Золотий стандарт – це 50 кв. м, який підходить практично для будь-якого бізнесу. Думаю, зросте попит і на мікроформати у 10-20 кв. м. Але на таких маленьких площах неможливо правильно спланувати простір, щоб організувати всі необхідні зони і комфортні умови для співробітників та відвідувачів", – каже Олеся Скринник.

З великою ймовірністю карантин і пандемія внесуть корективи у вимоги до епідеміологічної безпеки. Розмежовуватимуться входи і виходи, приміщення стануть просторішими, а зелені зони – масштабнішими та різноманітнішими.

"Не виключено, що парк усередині житлового комплексу стане більшою перевагою, ніж енний магазин. Чи надовго це? Як часто трапляється на ринку нерухомості України, кожна нова криза диктує нові умови – поки вони такі", – міркує Андрій Рижиков.

А що з цінами на комерційну нерухомість? Під впливом попиту, що просідає, вони будуть падати. За прогнозами Андрія Рижикова, нежитлові приміщення до осені можуть подешевшати на 5-25%. Якщо врахувати, що в Києві вартість квадратного метра комерційної нерухомості в рамках ЖК становить від $1700 до $5000, то до кінця 2020 року нижня межа ціни може досягти $1300 за кв. м.

Знизиться і вартість оренди. Як розповідає Дмитро Плосконос, залежно від району, в столиці орендна ставка в нежитлових приміщеннях усередині ЖК становить від $10 до $50 за кв. м. При цьому багато орендодавців на час карантину вже робили наймачам знижки в розмірі 40-60%.

"Ми прогнозуємо, що до кінця року орендні ставки можуть просісти, оскільки попит на комерційні приміщення серед малого та середнього бізнесу в наступні 3-6 місяців ризикує знизитися", – говорить Дмитро Плосконос.

Найменше в ціні втратить нерухомість у багатофункціональних житлових комплексах, які поєднують у собі грамотну інфраструктурну концепцію, збалансовану під потреби бізнесу різного масштабу та формату.