Заморожені ціни, права орендарів та соціальне житло: як влаштований ринок оренди в Берліні
Берлін відомий усьому світові як орендне місто, 85% мешканців якого знімають житло. Знайти помешкання в Берліні непросто, проте легше, ніж скажімо, в Парижі чи Лондоні. Оренда житла для берлінців – це частина культури на противагу, скажімо, британцям, для яких більш типово прагнути купити власне житло.
Як влаштований ринок оренди в Берліні? Наскільки захищеними є берлінські орендарі і з якими складнощами стикаються мешканці міста при пошуку житла? З цими запитаннями "Хмарочос" звернувся до українців, які живуть в Берліні, пише Хмарочос.
Місто орендарів
"На ринку оренди житла в Берліні є як приватні, так і комунальні власники. Можна натрапити і на малого власника – людей, які володіють однією-двома квартирами, а також на тих, хто здає в оренду багатоквартирні будинки в старому місті. Великі приватні компанії здебільшого належать іноземцям, банкам, інвесторам. Комунальні компанії споруджують приблизно одну п’яту всіх новобудов міста, – розповідає урбаніст Ігор Тищенко, який вже кілька років мешкає і навчається в Берліні. – Комунальне житло коштує в середньому 6-7 євро за квадратний метр, тоді як приватне –приблизно 10-11 євро, а в популярних районах навіть більше".
Без всіх необхідних документів намагатися знайти житло марно – охочих надто багато. Одночасно на перегляд може прийти п’ять або десять, або п’ятдесят чи й більше людей. Раніше туди треба було з’являтися з уже роздрукованими документами. Тепер їх можна вислати електронною поштою. Одним із ключових документів для оренди житла є довідка з товариства охорони якості кредитів – SCHUFA. Організація збирає дані про кредитну історію особи і оцінює її кредитну здатність. До того ж вартість оренди за законом має не перевищувати третини сімейного доходу. За умови нижчого доходу договір оренди просто не підпишуть.
Виселити орендаря дуже складно
Договір оренди в Німеччині є традиційною формою житлової пропозиції і строго формалізований. У договорах прописують орендну плату і вартість комунальних послуг, такі контракти вони зазвичай безстрокові. Орендар може розірвати договір, попередивши власника за два місяці до бажаної дати виїзду з квартири. В орендодавця таких можливостей значно менше.
Фото: Unsplash / Jonas Denil
"Трапляються випадки, коли квартиру продають, і новий власник ніяк не може виселити орендарів навіть через суд упродовж п’яти років. Тоді намагаються домовитися чи навіть відкупитися від мешканців. Ну або чекають, поки ті з’їдуть", – розповідає Катя Тарабукіна, киянка, яка вже шість років живе в Берліні і працює гідом.
"Як наслідок, у центрі Берліна деякі люди живуть у розкішних дешевих квартирах. Якщо вони підписали договір десять чи й п’ятнадцять років тому, то вартість їхньої оренди для з того часу майже не змінилися", – каже Катя.
Варто зазначити, що більшість квартир здають порожніми. Саме в такому вигляді потрібно залишити помешкання. "Якщо з’їхати потрібно швидко, люди виставляють меблі просто на вулицю. Або віддають за безцінь в Фейсбук-групах а-ля “Free your stuff Berlin”", – каже Катя.
Трапляються контракти з дивними пунктами, наприклад, про обов’язкові умови провітрювання будинків. "У будинках, споруджених у 90-х, часто буває грибок, адже будували їх тоді не дуже якісно. І орендодавець хоче перекласти відповідальність за ремонт на орендаря. Таких судових процесів багато. Хоча насправді це просто недбало споруджений будинок", – пояснює вона.
Знайти причини для розірвання договору для орендодавця вигідно, бо новому мешканцю квартиру можна здати за вищою ціною. Причиною для цього може бути, скажімо, шум після десятої вечора, на який поскаржилися сусіди.
Фото: Unsplash / Simone Hutsch
Підвищити вартість оренди можна, скажімо, якщо власник зробив капітальний ремонт. Із 1976 року відповідальність за реновацію житла в Німеччині держава переклала на орендну плату. Втім, ця сума регулюється і не може бути захмарною.
Варто зазначити, що через пандемію коронавірусу з квітня по вересень держава заборонила виселяти орендарів, які не платять за квартиру (у звичайній ситуації їх можна виселити після двох місяців несплати). У таких мешканців накопичується борг за оренду, який згодом можна буде реструктуризувати.
"Здебільшого незахищеними в Берліні є орендарі, які з тих чи інших причин не можуть отримати всі необхідні документи. Тому їм доводиться жити у друзів чи шукати ночівлі в притулках, – розповідає кінорежисерка Марина Врода, яка теж навчається в німецькій столиці. – Але якщо в тебе є віза і всі документи, а ти раптом залишився без даху над головою, то можна звернутися у спеціальні служби, де підкажуть, як шукати дешеве житло".
Співжиття, субсидія і соціальне житло
Популярним серед мешканців Берліна є співоренда квартири кількома людьми або WG (Wohnungsgemeinschaft). Таку форму співжиття найчастіше обирають студенти або люди до 40 років, які ще не мають сім’ї. "Цей спосіб оренди типовий для Берліна, – каже Марина. – Це ціла культура співжиття".
"У мене як у студентки не було іншого вибору, як шукати кімнату і ділити квартиру з іншими людьми, – розповідає "Хмарочосу" художниця Дарія Кузьмич, яка наразі навчається в Берліні. – Кімната в середньому коштує 350-500 євро, тому зі стипендією приблизно в 800 євро я не можу претендувати ні на що інше. До того ж отримати головний контракт (як головний орендар) в такому статусі важко. Залежність від інших людей робить ситуацію проживання дуже нестабільною. Є безліч історій непорозумінь між головним орендарем і суборендарями".
Фото: Unsplash / kolya korzh
Цікаво, що в Берліні в разі потреби можна також претендувати на житлову субсидію. "Я живу в приватному студентському гуртожитку, – ділиться з "Хмарочосом" Ігор Тищенко. – Це новобудова з чимось на кшталт смарт-квартир, де кухня вбудована в житлову кімнату. На таке житло я витрачав більше половини доходу. Я не працював, а навчався і отримував стипендію, тому просив житлову субсидію".
Загалом Берлін перебуває в перманентній житловій кризі – нестача помешкань відчутна всім. Водночас міська влада розробляє свої стратегії боротьби з нею. Одна з них – будівництво нового житла, зокрема соціального. "Соціальне житло будують під житлові програми різної власності. Загалом тут існує безліч механізмів, за допомогою яких люди з невисоким рівнем доходу можуть реалізувати своє базове право на житло. Крім соціального є ще доступне житло, яке передбачає невисокі орендні ставки різних форм власності", – пояснює Ігор. Важливо, що доступне житло розташоване по всьому Берліну. Це роблять навмисно, аби уникати сегрегації районів міста за майновою ознакою.
Новий закон, що забороняє підвищувати орендну плату
У жовтні 2019 року муніципалітет ухвалив закон про "заморожування" орендної плати на п’ять років. Рішення встановлює верхню межу орендної плати для всіх будинків, споруджених до 2004 року. Під дію закону підпадає півтора мільйони квартир. Їхні власники не можуть встановлювати ціну вищу за 9,80 євро за квадратний метр на місяць. А якщо орендна плата перевищуватиме ліміт, встановлений у "таблиці оренди", орендарі можуть подати позов про її зниження.
"Прийняття закону є наслідком політичної ситуації в Німеччині. З 2016 до 2021 року в уряді мають більшість соціал-демократи, ліві і партія зелених. І житло є одним із засадничих фокусів їхньої політики. До цього в Берліні був період масштабної приватизації, коли житло з комунальної вланості переходило великим корпораціям", – розповідає Ігор Тищенко.
Фото: Unsplash / Jonas Denil
Критики закону вважають, що заморожування цін не дозволить орендодавцям вкладати гроші в реконструкцію і ремонт будинків. Крім того, опозиція називає закон антиконституційним.
Його ініціатор юрист Петер Вебер вважає інакше. Оскільки рада федеральної землі має право політично регулювати житло, то закон, який регулює ціни на житло в межах цієї землі, на його думку, не порушує ані конституцію, ані федеральне законодавство.
"Річ у тому, що моя компанія з оренди нерухомості теж стверджує, що цей закон антиконституційний. Я перерахувала свої витрати: вони мають мені повернути 350 євро в місяць за чотири роки оренди. Чималенька сума, чи не так? Утім, щоб отримати гроші, я маю звертатись до суду. Тому найближчими днями я хочу порахувати, чи не витрачу я більше на адвоката?, – пояснює свою ситуацію Катя Тарабукіна. – Я маю підозру, що німцям це зробити простіше. Вони краще розуміють закони. А от іноземцям повернути гроші найімовірніше можна лише через суд".