Оприлюднено новий проект закону щодо реконструкції кварталів застарілого житла

10 березня 2021 року Мінрегіон оприлюднив новий проєкт Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" та цього ж дня подав його на погодження в Державну регуляторну службу. Про це пише Property Times.

В Україні наявна велика кількість об’єктів житлового фонду, граничний строк експлуатації яких закінчився або збігає. Загальна площа застарілого житлового фонду за даними Державної служби статистики (станом на 01 січня 2017 року) складає 4,33 млн. м3.

Наразі згідно зі статистичними даними, отриманими від органів місцевого самоврядування у 2019 році, на території України налічується 30380 багатоквартирних житлових будинків віднесених до застарілого житлового фонду, а саме:

• збудованих включно до 1919 року — 7646 (58 визнані аварійними);
• збудованих у період з 1920–1953 роки — 9693 (45 визнані аварійними);
• збудовані у період з 1954–1969 роки — 7192 (40 визнані аварійними);
• збудовані у період з 1970–1989 роки — 5364 (24 визнані аварійними);
• збудовані у період з 1990–2010 роки — 785.

Продовження експлуатації таких будинків несе в собі не тільки некомфортне існування мешканців таких об’єктів, а й пряму загрозу для їх життєвого середовища. Саме такі квартали (мікрорайони) є об’єктом реконструкції і інвестування.

Це вже четвертий проект за останні 2 роки.

Які відмінності та що нового?

Фактично найбільші зміни містилися в третьому варіанті проекту.

Терміни та визначення — нові та змінені:

проект реконструкції кварталів (мікрорайонів) — сукупність цілеспрямованих організаційно-правових, управлінських, аналітичних, фінансових та інженерно-технічних заходів, необхідних для організації та управління роботами з реалізації проекту комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів), які здійснюються за договором про виконання проекту комплексної реконструкції кварталу (мікрорайону), типова форма якого затверджується Кабінетом Міністрів України (визначення змінено);

інвестор-забудовник — суб’єкт господарювання, який реалізує заходи з комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду (визначення змінено);

непридатна для експлуатації будівля/споруда — будівля/споруда або аварійна/-й- багатоквартирний будинок, об’єкт інженерно-транспортної або соціальної інфраструктури, під час обстеження якого виявлено невідповідність основним вимогам до будівель і споруд, визначених нормативними документами і нормативно-правовими актами, та будівельні конструкції, інженерні мережі і системи якого мають дефекти та пошкодження, що можуть призвести до різкого зниження несучої здатності та/або руйнації окремих конструкцій, втрати стійкості об’єкта, невідповідність санітарно-гігієнічним вимогам, а також негативно вплинути на роботу устаткування, які відповідно до законодавства визнані аварійними або ветхими (визначення змінено);

Термін "прибудинкова територія" вживається у значенні наведеному у Законі України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку";

реконструкція багатоквартирного житлового будинку — перебудова житлового будинку з метою поліпшення умов проживання, експлуатації, зміни кількості житлових квартир, загальної і житлової площі тощо у зв’язку зі зміною геометричних розмірів, функціонального призначення, заміною окремих конструкцій, їх елементів, основних техніко-економічних показників (визначення змінено);

рівноцінний об’єкт нерухомого майна — об’єкт нерухомого майна, що надається на заміну квартири та/або нежитлового приміщення (прибрано всі положення про характеристики такого об’єкту та його місцерозташування);

соціальна інфраструктура — комплекс закладів, установ та підприємств обслуговування, які забезпечують потреби населення у сфері охорони здоров’я, соціального захисту населення, виховання й освіти, культури, фізичної культури та спорту, торгівлі, тимчасового проживання, побутового, житлово-комунального обслуговування, тощо (визначення змінено);

суспільна потреба — обумовлена інтересами територіальної громади потреба у забезпеченні громадян житлом та об’єктами соціальної інфраструктури (визначення змінено).

Інші новели (частина):

Стартові багатоквартирні будинки мають будуватися в межах кварталу (мікрорайону), що підлягає комплексній реконструкції, а в разі неможливості, за згодою більшості власників об’єктів нерухомого майна, в суміжних кварталах (мікрорайонах) відповідного населеного пункту.

З повноважень сільських, селищних та міських рад прибрано повноваження щодо вилучення (викуп) земельних ділянок для задоволення суспільних потреб у зв’язку із здійсненням комплексної реконструкції кварталів.

Власникам земельних ділянок, з розташованими на них індивідуальними (садибними) житловими будинками, іншими будівлями і спорудами, які вилучаються разом із земельними ділянками для суспільних потреб, надаються за їх згодою рівноцінні земельні ділянки з побудованими на них індивідуальними (садибними) житловими будинками, будівлями і спорудами або грошова компенсація відповідно до цього Закону (нове положення).

Перелік будівельних робіт, що можуть виконуватися без призупинення експлуатації об’єкта нерухомого майна, затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування, будівництва та архітектури.

Відселення з багатоквартирного будинку, визнаного в установленому законодавством порядку непридатним для проживання, здійснюється в примусовому порядку (без згоди власників/наймачів квартир та/або нежитлових приміщень) за рішенням суду. Власники та наймачі квартир та/або нежитлових приміщень повідомляються про відселення в маневрений фонд або у стартовий будинок на вибір власника/наймача квартири та/або нежитлового приміщення не пізніше ніж за два місяці до початку здійснення заходів з реконструкції кварталу (мікрорайону), що засвідчується відповідним договором.

У межах кварталу (мікрорайону) знесенню підлягають багатоквартирні будинки, які не відповідають санітарним і технічним вимогам, є непридатними для проживання, та реконструкція яких без знесення є економічно невиправданою та може завдати шкоду життю та здоров’ю людей. Знесенню багатоквартирних будинків передує надання власникам квартир та/або нежитлових приміщень, розташованих у такому будинку, інших рівноцінних квартир та/або нежитлових приміщень або компенсації їх вартості у випадках, передбачених цим Законом.

Власникам та/або наймачам квартир, розташованих в багатоквартирному будинку, який підпадає під реконструкцію, які перебувають на день прийняття рішення про комплексну реконструкцію кварталів на обліку громадян, що потребують поліпшення житлових умов, надається нова рівноцінна кватира з урахуванням норми житлової площі, встановленої законом із розрахунку кількості осіб, зареєстрованих за цим місцем проживання на день прийняття рішення про комплексну реконструкцію.

Викуп земельної ділянки, інших об’єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, для суспільних потреб здійснюється відповідно до вимог та у порядку передбаченому Земельним кодексом України та Законом України "Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності". Експертна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється відповідно до Закону України "Про оцінку земель".

Основою для прийняття рішень щодо реконструкції будівель/споруд у межах історичних ареалів населених місць, зон охорони пам’яток культурної спадщини, буферних зон об’єктів всесвітньої спадщини є визначені та затверджені в установленому порядку межі та режими використання історичних ареалів населених місць, зон охорони пам’яток культурної спадщини, буферних зон об’єктів всесвітньої спадщини.

Посилання на історико-архітектурні опорні плани (ІАОП) виключено з нової редакції законопроекту.

Реконструкція будівель і споруд, зазначених у частині четвертій статті 20, здійснюється за проектами реконструкції застарілого житлового фонду в межах історичних ареалів населених місць, зон охорони пам’яток культурної спадщини, буферних зон об’єктів всесвітньої спадщини, які розробляються на підставі архітектурних та містобудівних конкурсів.