Попит на внутрішньоміські склади зростає

Згідно з даними компанії CBRE Ukraine, серед сегментів комерційної нерухомості, ринок складської та логістичної нерухомості продемонстрував кращу стійкість до потрясінь, викликаних пандемією. У 1 половині 2020 року в сегменті була зафіксована висока активність орендарів, в результаті чого було завершено 7 значних угод. Загальний обсяг валового поглинання на ринку складської нерухомості за перші 6 місяців 2020 року склав близько 59 000 кв.м, що на 9% нижче в порівнянні з аналогічним періодом 2019 року.

Перехід від офлайн торгівлі до e-commerce вплинув на ринок складських приміщень, в результаті чого, наприклад, національний рітейлер "Епіцентр-К" змінив цільове призначення приміщення "Епіцентр-К" з роздрібного на логістичне Viskozna (20 000 кв.м). Серед інших великих угод варто відзначити розширення рітейлера Rozetka (10 000 кв.м) на складі "Енергоприлад", розширення рітейлера Fozzy (7 300 кв.м) в "РЛК Перемога", а також переїзд і розширення логістичної компанії "Бізнес-груп" (2 300 кв.м) в "БФ Термінал II". У структурі валового поглинання домінували представники сфери оптової та роздрібної торгівлі і 3PL оператори, з 72% і 28% відповідно, пише Property Times.

Географічно, найбільшою популярністю серед орендарів користуються два напрямки — Чернігів (М-01) та внутрішньоміські склади в Києві, 40% і 33% відповідно. По інших напрямках, 15% припадає на Овруч (П-02), 4% - на Харків (М-03) і 3% - на Одеський (М-5) напрям. Значний попит на приміщення в Чернігівському напрямку (М-01) пояснюється концентрацією складських приміщень в Броварах, під Києвом. Через те, що Бровари є важливим промисловим центром з відносно зручним транспортним сполученням і складськими приміщеннями класу А, це робить його практично кращою альтернативою дефіцитним, зараз, внутрішньоміським складам.

Затримка в термінах здачі існуючих об'єктів в експлуатацію на стадії девелопменту призвела до відсутності нової пропозиції в 1П 2020 року. Через те, що орендні ставки дуже чутливі до коливань обмінного курсу, девелопери стають більш обережними за часів підвищеної невизначеності. Стабільна орендна ставка, виражена в доларах США, є запорукою для забезпечення необхідної норми дохідності при будівництві складських приміщень, особливо з урахуванням того факту, що на ринку відсутнє фінансування на будівництво. Отже, раніше очікувані терміни здачі в експлуатацію були перенесені. Проте, логістичний комплекс Falbi Pharm вийшов на спекулятивний ринок з приблизно 11 000 кв.м вільних площ після зміни власника складського приміщення. Крім того, зміна цільового призначення приміщення "Епіцентр-К" з роздрібного на логістичне на вул. Віскозна, 4 додало близько 20 000 кв.м до загальної пропозиції на ринку. Таким чином, обсяг загальної пропозиції на ринку виріс на 2,5% до 1,46 млн кв.м.

Найбільш значна частина площ (52 000 кв.м. Amtel ll) очікується між трасами М-05 і М-06 в районі Боярки. З огляду на те, що вакантність складських внутрішньоміських приміщень в Києві практично нульова, а також у напрямку Чернігова (M-01) і Житомира (M-06), це вказує на високий попит на складські приміщення саме в районах цих магістралей. Водночас інтерес до внутрішньоміських складів стає більш явним на тлі зростаючої конкуренції в секторі e-commerce. Але тільки близько 23 000 кв.м запланованої нової пропозиції очікується в межах міста, що призведе до потенційно відкладеного попиту на внутрішньоміські склади. Очікується, що в цілому в 2П 2020-2021 рр. конкурентоспроможна пропозиція складе майже 100 000 кв.м. Варто відзначити, що найбільший попит на нові площі викликаний з боку продуктових рітейлерів і компаній e-commerce.

Вихід складу Falbi на спекулятивний ринок, на фоні кількох скорочень на ринку, призвело до збільшення середньої вакантності до 4,2% (+ 1,7 п.п. з початку року). За напрямками Чернігівське (М-01), Дніпровське (М-04), Житомирське (М-06) шосе, а також всередині Києва зафіксовано майже 0% вакантності.

Орендні ставки на складські приміщення особливо чутливі до економічних потрясінь, через те, що зростання або падіння ставки визначає її деномінацію - в доларах або в гривнях, відповідно. Таким чином, попри обмежену нову пропозицію, що зазвичай вигідно орендодавцям, орендні ставки були деноміновані в національній валюті. До кінця першого півріччя 2020 року декларована орендна ставка на складські приміщення становила 133-159 грн/кв.м/місяць ($5,0- $5,9/кв.м/місяць) для класу A і 90-110 грн/кв.м/місяць ($3,4 - $4,1/кв.м/місяць) для класу B. Фактична орендна ставка, в середньому, була на 5-7% нижче. Холодні склади були більш стійкі до коливань ринку через їх дефіцит, де декларована орендна ставка становила 280-350 грн/кв.м/місяць ($10,5 - $13,1 кв.м/місяць), а фактична — в діапазоні 250 - 300 грн ($9,4- $11,2)/кв.м/міс.

Ключовою інвестиційною угодою, завершеною в першому півріччі, стала покупка логістичного комплексу Falbi Pharm (13 800 кв.м) компанією Dragon Capital Investments Ltd, що зробило його 11-м об'єктом логістичної нерухомості і першим спеціалізованим фармацевтичним логістичним комплексом в портфелі інвестиційного фонду. Незважаючи на те, що ринок складської нерухомості більш стійкий до наслідків пандемії ніж інші сегменти комерційної нерухомості, на інвестиційні настрої вплинула економічна нестабільність. Але ринок складської нерухомості має перспективу швидкого відновлення, швидше за інші сегменти комерційної нерухомості, завдяки стабільному попиту з боку e-commerce, хорошим фундаментальним показникам, існуючому дефіциту пропозиції і стійкому попиту з боку орендарів.

Наталія Сокирко, керівник департаменту складської і логістичної нерухомості CBRE Ukraine, прокоментувала: "У другому півріччі 2020 року очікується до виходу 67 000 кв.м нових складських приміщень, в той час, як на 2021 рік заплановані масштабніші проекти. Більшість професійних складських приміщень, ймовірно, почнуть реалізовувати стратегії удосконалення ланцюжка поставок у вигляді покращення безпеки та впровадження автоматизації. Очікуване зростання сегмента e-commerce посприяє будівництву нових проектів, зокрема сучасних внутрішньоміських об'єктів. Вимоги, які висуває до логістичної інфраструктури e-commerce, будуть актуальні і для омніканальних і навіть офлайн-рітейлерів. Що може посприяти задоволенню такого роду попиту з боку девелоперів і простимулювати будівництво нових об'єктів".