Розкіш і зубожіння українських девелоперів: хто пішов з ринку за останні 10 років

2019 рік став непростим для українського ринку нерухомості. Відхід одного з лідерів – компанії "Укрбуд-Девелопмент" підірвав довіру потенційних покупців до великих гравців. Ситуацію посилює невизначеність з деякими об'єктами "Аркади" і спадщиною Анатолія Войцеховського.

Однак відхід великих девелоперів – не новина для цієї сфери. Mind зібрав п'ять прикладів, коли лідери різко здавали свої позиції з різних причин.

"ХХІ століття", Лев Парцхаладзе

Компанія була заснована тоді ще майбутнім (а нині екс) заступником міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Львом Парцхаладзе наприкінці 1990-х років. У 1999 році відкрила перший з мережі ТРЦ "Квадрат". Потім стрімко росла – і наприкінці 2005-го перша серед українських девелоперів розмістила свої акції на Лондонській фондовій біржі (37,5% акцій продано за $139 млн). Основними міжнародними акціонерами стали JP Morgan, Merril Lynch, Union Investment, Raiffeisen, Deca.

Стратегія компанії була побудована на динамічному розвитку українського ринку девелопменту. Портфель "XXI століття" включав усі види комерційної нерухомості та житлові проєкти преміумкласу, розташовані у великих містах України. При цьому більшість об'єктів знаходилися на "паперової стадії" і по суті були земельними ділянками. Де-факто компанія побудувала кілька ТРЦ "Квадрат" і елітний будинок "Капітолій" на Хрещатику.

Для реалізації своїх амбіцій "XXI століття" залучала інвесторів і кредитні гроші. Наприклад, $175 млн – у травні 2007 року за рахунок випуску євробондів з терміном погашення 25 травня 2010-го.

У 2008 році капіталізація компанії становила $1,8 млрд. Поєднання закредитованості, великої кількості земельних ділянок, взятих в оренду, і тільки пари реальних проєктів, що генерують прибуток, поставили цей бізнес під удар під час фінансової кризи. Почався процес реструктуризації кредитів. На кінець 2010 року "ХХІ століття" заборгувала різним структурам близько $280 млн. Щоб їх віддати, довелося розпродавати нерухомість (обидва "Квадрати" відійшли банкам за борги.) зі свого портфеля, а також звільнити 30% персоналу.

Однак дива не сталося – у 2010 році доходи впали на 40% порівняно з 2009-м. Лев Парцхаладзе вийшов з компанії у 2012 році. На той момент портфель нерухомості "XXI століття" консалтингова компанія CB Richard Ellis оцінювала у $299 млн. Новим власником став Олександр Ярославський, який придбав за $10,3 млн 50% компанії Ovaro Holding Limited, що володіла на той час близько 60,1% статутного капіталу "XXI століття". Співвласником Ovaro Holding через компанію Bremille Investments Limited тоді був генеральний директор "XXI століття" Олег Салмін. У 2014 році Ярославський продав свою частку, але не повідомив кому. У липні 2014 року про покупку частки у "XXI століття" заявив глава і засновник інвестиційної компанії "Конкорд Капітал" Ігор Мазепа.

Наприкінці 2017 року "XXI століття" продала земельну ділянку на вулиці Милославській, де планувалося побудувати ТРЦ "Вирлиця", групі "Ашан".

Корпорація "Столиця", Валентин Ісак

Офіційно корпорація була створена на базі двох акціонерних товариств: ЗАТ "Київміськбуд-1" і ЗАТ "Трест "Київміськбуд-1" у 2003 році.

До її складу входили 32 організації, які виконували весь комплекс робіт – від розробки проєктно-кошторисної документації до введення об'єкта в експлуатацію. Будівництво вели в Києві, Миколаєві, Чернігові, Полтаві, Вінниці, Кременчуці, Білій Церкві, Василькові. Однак основні зусилля корпорації були зосереджені на створенні мікрорайону "Оболонські Липки" – архбюро Валентина Ісака розробило близько 90% новобудов, зведених тоді на столичній Оболоні.

У 2011 році зі статком у $176 млн Валентин Ісак посів 57-ме місце в рейтингу 100 найбагатших українців за версією журналу "Кореспондент". І того ж року він був оголошений у міжнародний розшук. Причина – результат конфлікту з бізнесменами Олександром Меламудом і Гаріком Корогодським у межах спільної реалізації проєкту ТРЦ Dream Town. Під час будівництва сторони звинувачували одна одну в невиконанні зобов'язань, йшли суди за право власності. ТРЦ добудували, але Ісак виїхав до Молдови, а його майно арештували.

Після Революції гідності у 2014 році Валентин Ісак намагався повернути свої позиції в будівельному бізнесі, проте безуспішно.

"Консоль ЛТД", Володимир Константинов

Коли говорять про компанію "Консоль", то згадують передусім будинок на Богдана Хмельницького, 58А (біля велотреку). Будівля вже була майже готова, але забудовник так і не закінчив її через кризу 2008 року. Як потім дізналися інвестори, потай від них "Консоль" заклала будинок одному з банків за кредит у $10 млн.

Історія цієї компанії починається в Криму 1970-х зі спеціалізованого ремонтно-будівельного управління. Після розвалу СРСР на його базі було створено орендне підприємство. У 1999 році з'явилося вже ТОВ "Консоль ЛТД", яке активно будувало житлову і комерційну нерухомість у Криму, Києві, Харкові та інших містах України.

Компанія мала декілька регіональних дирекцій, філій та інших структурних підрозділів: "Консоль-Строй Крим", "Консоль-Строй Ялта", "Консоль-Строй Україна", "Консоль-Каркас", "Консоль-Фундамент", "Консоль-ДСК", "Консоль-Оздоблення", "Консоль-бетон", АТП "Консоль Транс", інститут "Консоль-Проєкт", а очолював її Володимир Константинов. У 2001 року компанія увійшла до складу корпорації "Укрросбуд".

Керівник однієї з девелоперських компаній розповів, що "Консоль" була серед інвесторів "Партії регіонів". Вимивання коштів призвело до того, що після фінансової кризи 2008 року в корпорації не виявилося грошей для добудови об'єктів. Реалізація проєктів зупинялася по всій країні. "Консоль" активно кредитувалася в різних банках – Райффайзен банк Аваль, Укрексімбанк, ВТБ-Банк та інших – сумарно заборгувавши їм близько 1–1,5 млрд грн. У 2012 році було порушено справу про банкрутство одного з підрозділів корпорації.

У 2014 році Володимир Константинов підтримав анексію півострова і очолив парламент Криму, залишивши борги і недобудови в 15 містах України. Саме він восени минулого року запропонував президенту України Володимиру Зеленському затвердити кордони України без урахування Криму і Донбасу.

У 2016 році Київський апеляційний господарський суд визнав "Консоль ЛДТ" банкрутом. Деякі недобудови компанії завершені силами інвесторів. Частина проєктів – наприклад, бізнес-центр у Дніпрі, Константинов намагається повернути собі через суди.

Kyiv Donbas Development Group, брати Константинівські та Олександр Левін

Kyiv Donbas Development Group, зареєстрована в Нідерландах у 1994 році, створена на базі холдингу "Київ-Донбас". Його засновниками виступили брати Олександр і В'ячеслав Константинівські, а також їх партнер Олександр Левін.

Піка успішності компанія досягла в 2007-му, коли продала на Лондонській фондовій біржі 19,6% своїх акцій за $130 млн. Але вже через пару років її капіталізація впала до $34 млн. Причина – різка зміна вектора розвитку всього ринку нерухомості, закредитованість самої компанії та недостатня кількість у портфелі "живих" об'єктів. Для покриття банківських кредитів партнери продали за $190 млн багатофункціональний комплекс Sky Towers (Київ) і готель "Зазим'я" (Київська область).

У 2011 році Константинівські продали Kyiv Donbas Development Group аграрному магнату Андрію Веревському. Новий власник заплатив $16 млн за 68% акцій, але вже п'ять років по тому, у 2016-му, ліквідував компанію. Її правонаступницею на ринку вважають KDD Engineering. На сайті компанії вказано, що вона працює з 2003 року. В її портфелі – ЖК PecherSKY, ЖК Standart One, також на етапі будівництва знаходиться ЖК Standart One Terminal у Солом'янському районі столиці.

ТММ, Микола Толмачов

ТММ працювала на українському ринку нерухомості з 1992 року. Її заснував Микола Толмачов, виходець з Донецької області й випускник Харківського авіаційного інституту (зараз Національний аерокосмічний університет ім. Жуковського "Харківський авіаційний інститут").

Зоряною годиною для компанії став початок 2000-х. У 2001 році вона заснувала архітектурно-дизайнерське бюро, а також придбала бетонний завод у Києві. У 2002 році – взяла участь у реконструкції Бессарабської площі та будівництві торгово-офісного комплексу "Мандарин-Плаза".

У 2007-му – вийшла на Франкфуртську біржу, де залучила близько $100 млн інвестицій. За даними самої компанії, до 2016 року вона реалізувала 34 проєкти загальною площею понад 700 000 кв. м.

ТММ стала ініціатором багатьох будівельних рішень на ринку житлової нерухомості Києва і вважалася однією з компаній, що найбільш динамічно розвиваються. Ще два роки тому вона отримала нагороду "Вибір України 2018", якою відзначаються лідери різних секторів економіки серед вітчизняних підприємств. ЖК "Сонячна брама", який вона зводить, став переможцем VI Всеукраїнської будівельної премії Ibuild у номінації "Житловий комплекс року".

Зараз же сайт компанії не оновлюється – останні новини на ньому датуються березнем 2019-го. У новині від 22 березня говориться про те, що ТММ домовилася про реструктуризацію боргу в 765 млн грн перед Ощадбанком.

Справи у Миколи Толмачова почали погіршуватися з 2012 року: спочатку збанкрутувало "Сінтал Д" – головне підприємство створеного ним у 2008-му аграрного холдингу Sintal Agriculture. А к 2014-му, після зміни влади в країні, не змогла переорієнтуватися на український ринок інша компанія Толмачова – "ТММ-Енергобуд", що раніше активно співпрацювала з партнерами з РФ.

У 2016 році три великі українські банки через суди і виконавчу службу почали процес стягнення боргів з ТММ. У серпні 2016-го за рішенням Господарського суду Києва компанії довелося передати Укрсоцбанку іпотечне майно на суму 400 млн грн. Ощадбанк і банк ПУМБ зажадали повернення боргів за договорами кредитування та поруки в розмірі 619 млн грн і $15 млн відповідно. За позовами банків конфіскували квартиру і особистий автомобіль Миколи Толмачова, а також заборонили підприємцю виїжджати за кордон.

У травні 2019 року Голосіївський районний суд наклав арешт на ЖК "Сонячна брама".