В очікуванні дива: коли реконструюють хрущовки.

Міністерство розвитку громад і територій України наприкінці квітня розмістило на своєму сайті для громадського обговорення законопроєкт "Про внесення змін до Закону України "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду". Документом передбачено визначити подальшу долю хрущовок.

Що пропонує законопроект у цілому, чи будуть реконструйовані такі будинки й коли може відбутися запуск цього процесу, розповів Mind СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution Андрій Рижиков.

Ринок нерухомості України – чудовий майданчик для мелодраматичних серіалів: десятиліттями тут пишуться сценарії про скасування пайової участі, захист прав покупців, добудові недобудов та про інші не менш хвилюючі проблеми.

Є дуже старий анекдот про те, як компанія "Мерседес" купила завод "АвтоВАЗ", переналаштувала виробництво, а на виході – знову отримала "жигулі". Приблизно так само й з цим законопроектом: як його ні переписують, виходять "жигулі", та ще й такі, що зовсім не їздять.

Що не так з ініціативою

Якщо вирішите ознайомитися з цим трактатом, обов'язково читайте текст законопроекту, а не порівняльну таблицю або пояснювальну записку. Як часто у нас буває – вони трохи відрізняються.

• Квартали, що підлягають комплексній реконструкції, визначаються на підставі генеральних планів та детальних планів територій.

Не можна вирішувати проблему, яка тягнеться вже десятиліття, старими методами. ДПТ і генплани міст – це абсолютне недолуга документація, яка дозволяє чиновникам імітувати бурхливу діяльність, а також це кайдани для інвестора.

Ніяких гарних проектів не з'явиться, якщо спиратися на містечкові ДПТ і затверджений генплан. У Києві, до речі, актуального генплану немає, а діючий вже не зрозуміло в якому статусі.

Що не так з мешканцями

• Рівноцінний об'єкт нерухомості надається в багатоквартирному будинку, який знаходиться в межах території населеного пункту, що й об'єкт, який вивільняється.

Якщо в чинному законі та попередніх законопроектах щодо його зміни діяла норма про те, що відселення проводиться в будинку в межах кварталу (мікрорайону) комплексної реконструкції, то тут межі збільшилися аж до населеного пункту. Ось уявіть себе: живете ви в старенькій, але такий улюбленої хрущовці на Печерську, а вас відселяють кудись на Лівий берег. Мені здається, нерівноцінний обмін, скільки б не писали, що за вартістю та площєю квартири будуть однакові.

• Адміністрації (міські, районні, обласні) відповідно до своєї компетенції ініціюють розробку державних цільових програм, розробляють і проводять громадське обговорення концепції програми та здійснюють загальне керівництво й контроль за розробкою програми і виконанням її заходів і завдань.

Можна тільки уявити, який хайп, крики й виття піднімуться, коли на обговорення зберуться мешканці 20 будинків, що підпадають під реконструкцію. Саме поняття громадських слухань – це деструктивний елемент у містобудуванні. Не можна питати людей, як правильно будувати. Будь-який прояв демократії там, де потрібні професійні знання, призводить до колапсу системи.

Що не так з імовірним замовником

• Виконавчі органи сільських, селищних, міських рад виконують функції замовника комплексної реконструкції кварталів.

Не може держава бути замовником. Інвестор може бути замовником, а от державний орган в особі замовника, який має від свого імені щось робити, – це вкрай складно й некомфортно.

• Реконструкція цілісних майнових комплексів на території кварталів, що підлягають комплексній реконструкції, проводиться за рахунок їхніх власників відповідно до затверджених програм реконструкції.

Як мінімум, поняття "майнових комплексів" починає йти в небуття, як совковий атавізм. Але головне: припустимо, я володію фабрикою або заводом (причому вони не обов'язково забруднюють навколишнє середовище), у яких є територія та майно, чесно отримані у власність. Але квартал, на території якого він знаходиться, приймають рішення реконструювати, а мені кажуть: "Ти тут не дуже красивий і будь добрий за власний рахунок все виправ!". Такий собі підхід до бізнесу.

З чим же залишиться інвестор?

• Істотними умовами інвестиційного договору є, зокрема, пільги, а також умови їх надання або припинення, зокрема звільнення інвестора-забудовника від сплати пайової участі в розвитку інфраструктури населеного пункту.

Ось, здавалося б, пайову участь повністю скасували з 2021 року, але то з'являється законопроект про її повернення, то в іншому законопроекті навіть намагаються за рахунок звільнення від її сплати надавати знижки. Дуже хочеться ясності й розуміння, щоб не переписувати фінплан щомісяця.

Але є кілька нюансів, що позбавляють інвестора бажання входити в проекти реконструкції, навіть якщо законопроект буде прийнятий у нинішньому вигляді.

• Рішення про віднесення багатоквартирних будинків до застарілого житлового фонду публікується в засобах масової інформації та в письмовій формі доводиться до кожного власника/наймача об'єкта нерухомого майна, а в разі відсутності можливості це зробити, інформація доводиться до відома близьких осіб і членів сім'ї.

Цікаво, скільки власників змінили квартири в хрущовках за більш ніж піввікову історію їхнього існування, і чи багато хто з них живе там і зараз? Пошук власників, а особливо у великому місті, – непросте завдання. Припустимо, повідомили двоюрідного брата або племінника, ті погодилися на реконструкцію, а через деякий час з'явився власник і заявив, що не згоден. Юристи інвестора просто не виходитимуть із судових засідань.

• Якщо під час зборів співвласників для прийняття рішення не набрано необхідної кількості голосів "за" рішення вважається неприйнятим. Такий багатоквартирний будинок виключається із інвестиційного проекту.
• Розгляд питання про відчуження земельних ділянок, розташованих у межах кварталу, що підпадає під програму реконструкції, припиняється в разі незгоди більш ніж 25% власників таких земельних ділянок.

У якийсь момент незгодних землевласників може стати більше 25% допустимих законом, або ОСББ окремого будинку прийняло рішення, що вони не хочуть брати участь у реконструкції і проголосували проти. Все – щодо цього дому відбій, всього кварталу, якщо це більше 25% землевласників. Але вся ж цінність – у комплексності, випадання окремих елементів відразу порушує всі показники. А, згідно із законом, такий проект комплексної реконструкції робиться за рахунок інвестора.

Тобто інвестор провів інвентаризацію всіх квартир і ділянок, обстежив усі будівлі та споруди, зробив з іменитим архітектором шедевральний проект, знайшов гроші, прийшов до місцевої ради, затвердив там проект... і тут половина будинків говорить: "Ні!" І що тоді робити інвестору? Звертати проект? Ні, так не буде, тому що розумний інвестор спочатку на такі хиткі умова не погодиться. Вкладати гроші в проект, що в будь-який момент може зупинитися – дуже недалекоглядна ідея.

• Реконструкція територій у межах історичних ареалів населених місць, їх окремих частин повинна здійснюватися з урахуванням вимог законодавства про охорону культурної спадщини, а основою для прийняття рішень із реконструкції зазначених територій є історико-архітектурний опорний план.

Ви, напевно, здивуєтеся, але половина київської промзони входить в історичний ареал, не будучи при цьому пам'ятками архітектури. Але головне не це, в Києві досі не прийнятий і невідомо, коли буде прийнятий той самий історико-архітектурний опорний план. І аналогічна ситуація в більш ніж 400 містах України. У нас закон "Про охорону культурної спадщини" – один із найбільш деструктивних по відношенню до містобудування. А тут ще й комплексна реконструкція потрапляє під узгодження з Міністерством культури. Отже це епопея на десятиліття!

• Державна політика в сфері комплексної реконструкції кварталів реалізується шляхом об'єднання коштів місцевого, державного бюджетів та інвесторів-забудовників для здійснення інженерної підготовки, спорудження об'єктів соціальної, інженерно-транспортної інфраструктури, проведення благоустрою та озеленення прилеглих прибудинкових територій, створення безбар'єрного середовища. В інвестиційному договорі вказуються зобов'язання інвестора-забудовника про безкоштовну передачу об'єктів соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури в комунальну власність після прийняття їх в експлуатацію із зазначенням вичерпного переліку таких об'єктів і умов передачі.

Виходить, спочатку за свої гроші будуєш, а потім просто віддаєш. Ніякий інвестор не буде в таких масштабах це робити. Це обов'язок міста – знайти гроші, підвести до ділянки всю інфраструктуру та вже потім сказати інвесторові: ось вам робоча ділянка – модернізуйте. Коли в міста є право вибору, будувати інфраструктуру за свій рахунок або за рахунок забудовника, звичайно, він вибере другий варіант. Я не уявляю, де в таких умовах інвестору шукати маржинальність.

• Власникам квартир, розташованих у багатоквартирному будинку, який підпадає під реконструкцію, що перебувають на день прийняття рішення про комплексну реконструкцію кварталів на обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, надається нова рівноцінна квартира з урахуванням норми житлової площі, встановленої законом із розрахунку кількості осіб, зареєстрованих за цім місцем проживання на день прийняття рішення про комплексну реконструкцію.

Можна уявити цю чергу, яка виросла за один день, – прямо всьому кварталу необхідно буде поліпшити житлові умови. За все це знову-таки платить інвестор.

• У разі якщо власник квартири відмовляється від укладення договору про надання рівноцінного об'єкта нерухомості, йому може бути надана грошова компенсація, яка визначається на підставі експертної грошової оцінки. Якщо власник об'єкта не згоден із результатами оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності, визначеним органом місцевого самоврядування, він може залучити іншого суб'єкта оціночної діяльності для визначення вартості нерухомого майна або для проведення рецензування звіту.

На жаль, знайдеться чимало оцінювачів, які оцінять руїни в кілька разів дорожче за їхню реальну вартість. Заплатить за це знов-таки інвестор, і що йому робити в цьому разі? Кожного разу ходити до суду?

Законопроект "прекрасний", і, якщо його приймуть у такому вигляді, у найближчі 10 років жоден розсудливий девелопер його навіть читати не захоче, бо юристи скажуть: "Не дивись туди, краще займайся промзонами й розширенням міст за рахунок земель запасу". Відкритим залишається питання: для чого цей законопроект писали й кому він вигідний?