Жити. Працювати. Відпочивати: які нові формати житла вводять девелопери.

Забудовники відмовляються від точкової забудови. У структурі нових проєктів житлових комплексів понад половина припадає на багатофункціональні проєкти. Зводяться не просто будинки, також створюється якісна інфраструктура.

Чому з'являються нові формати житла?

Тенденція комплексної забудови почалася років десять тому. Але мала вона радше точковий характер. Одним з першопрохідців була компанія КАN Development Ігоря Ніконова (ЖК "Комфорт Таун"). Розробка і реалізація концепції подібних проєктів здорожує собівартість будівництва на 5–8%, говорить директор з маркетингу багатофункціонального житлового комплексу "Polaris Home & Plaza" Анжеліка Саакян. При цьому понад 60 проєктів, заявлених до введення у 2020–2022 роках, належать до об'єктів підвищеної комфортності. Чому так відбувається?

Як раніше писав Mind, у Києві зводиться близько 300 новобудов, а купівельна спроможність залишається досить низькою. Минулий же рік з точки зору попиту став найгіршим за останні сім років: позначилися "подвійні" вибори, зміцнення національної валюти і падіння одного з лідерів ринку компанії "Укрбуд Девелопмент".

Усі ці чинники призводять до посилення конкуренції на ринку між проєктами. І якщо п'ять років тому забудовники боролися за зниження собівартості квадратного метра і конкурували ціною і маркетинговими бюджетами, то тепер покупця намагаються заманити концепцією проєкту, рівнем життя.

Стимуляція комплексної забудови йде і на законодавчому рівні. Восени минулого року набули сили державні будівельні норми (ДБН) Б 2.2 – 12:2019 "Планування і забудова території". "Ці оновлені норми містять більше ніж 50 якісних змін. Зокрема, вводяться "блакитні лінії" – обмежується висотність забудови в містах, "зелені лінії" визначають межі ландшафтних та рекреаційних територій, на яких заборонено будівництво.

По суті ДБН спрямовані на стимулювання комплексної і гармонійної, "людяної" забудови: обмежується щільність, вводиться обов'язкове будівництво дитячих садків, шкіл, збільшення частки рекреаційних зон з дитячими і спортивними майданчиками, обов'язкове забезпечення безбар'єрного доступу і т. д. Що стосується таких популярних форматів, як "двір без машин", то це стає обов'язковим, бо вводиться заборона на паркування всередині житлових кварталів", – розповідає президент Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе.

Що пропонують забудовники?

Ані на законодавчому рівні, ані на рівні профільних асоціацій не існує градації, яка б враховувала нові формати житла. Є усталений поділ за класами: економ, комфорт, бізнес, еліт. На "класність" житла великий вплив чинить розташування об'єкта. А ось що стосується "формату" житла, то тут на перше місце виходить інфраструктура і наповнення об'єкта. Комплексна забудова передбачає створення універсального і самодостатнього інфраструктурного комплексу для життя (спортцентр, торговельні центри, дитячі сади тощо), роботи (коворкінг), дозвілля (внутрішні сквери, парки, інші рекреаційні можливості).

Сьогодні активно розвиваються формати "місто в місті", live-work-play (синергія життя, роботи, відпочинку) – переважно в класі "комфорт", багатофункціональні житлові комплекси, екокомплекси – переважно в класі "бізнес".

У чому особливість нових форматів, таких як live-work-play? Наприклад, у житлових будинках облаштовують лобі європейського готельного рівня з ресепшен, зонами очікування і кафе, цілодобовою охороною, ескалаторами і окремими ліфтами на житловий поверх. Крім того, для зручності майбутніх мешканців передбачається вбудований торговельно-розважальний комплекс з дитячим садом і центром розвитку, спортивним центром, продуктовим супермаркетом, сімейним рестораном і коворкінгом.

Велике значення в нових форматах приділяється безпеці, каже СEO і керівний партнер девелоперської компанії DC Evolution Андрій Рижиков. Безпека досягається за рахунок закритих дворів, охорони, камер за периметром, причому не тільки в комплексах бізнес- і преміум-класу. "Хоча у світі – тренд на відкриті простори, як в нашому світлому дитинстві, коли всі двори були відкриті та всі дружили дворами. В Україні ж люди, навпаки, хочуть закритися від зовнішнього світу як від джерела небезпеки", – підкреслює Рижиков.

Що дають нові формати споживачеві?

Вартість квадратного метра в проєктах комплексної забудови на 15–20% вище, ніж у звичайних будинках комфорт- і бізнес-класу. Однак, як показав досвід минулого року, покупці стали частіше купувати не квадратні метри, а рівень і комфорт життя. У 2019 році продажі в об'єктах економ-класу знизилися на 30–50%, а в проєктах підвищеної комфортності – тільки на 10–15%.

За словами Анжеліки Саакян, концептуальний підхід до наповнення майбутнього житлового комплексу також дозволяє покупцям економити на експлуатаційних послугах.

"Дуже часто в досить жорсткому орендному договорі девелопер прописує, що саме орендарі несуть витрати з прибирання території житлового комплексу, охорони тощо. Це дає можливість майбутнім мешканцям до 20% скоротити витрати на експлуатаційні послуги", – підкреслює вона.

Які формати будуть затребувані в майбутньому?

На підході освоєння забудовниками інклюзії та екотеми. Створення проєктів відповідно до міжнародних норм універсального дизайну, однаково зручного для всіх категорій громадян, вже прописано новими буднормативами. Однак вони не скрізь виконується.

Що стосується відповідального ставлення до навколишнього середовища, то в Україні вже з'являються комплекси, в яких передбачені сонячні панелі, теплові насоси, біогазові станції, системи сортування та вивезення сміття тощо.

Екологічна стійкість, яка вже декілька років є однією з ключових цінностей за кордоном, поступово стає такою і в Україні. Тому рано чи пізно до нас прийде тренд на екологічну нейтральність і енергетичну автономність будівель.